Osservazioni alla deliberazione di
Consiglio comunale di Pinerolo n. 33 del 29 luglio 2014: «Variante urbanistica
ai sensi dell’art. 16bis della l.r. 56/77. Adozione documento di verifica di
assoggettabilità allaVAS»
Al sindaco di Pinerolo
Al Presidente del Consiglio
Comunale di Pinerolo
Al Responsabile del procedimento
tramite posta elettronica
certificata all’indirizzo
i sottoscritti
- Bertolotti
Paolo, nato a Pinerolo il 7 dicembre 1957 e residente in Garzigliana via
San Martino, 10, codice fiscale BRTPLA57T07G674I, tel. 3356752257,
- Garnero Enzo, nato a San Secondo di Pinerolo il 27 settembre 1955,
e residente in Pinerolo via Buniva 54, codice
fiscale GRNNZE55P27I154Y, tel. 3282168009,
in qualità di componenti del
gruppo «Osservatorio 0121», aderente al Forum nazionale «Salviamo il paesaggio
– Difendiamo i territori»,
premesso che:
- - la deliberazione
del Consiglio Comunale di Pinerolo n. 33 del 29 luglio 2014 richiama in
premessa la delibera n. 36 del 2-3 luglio 2013 riguardante, per quanto riguarda
l’area Portici Blu, l’adozione di variante urbanistica ai sensi dell'art. 16bis
della l.r. 56/77
- - la conferenza dei
servizi convocata il 29 agosto 2013 non è mai stata conclusa e che quindi la
delibera n. 36 de 2-3 luglio 2013 deve ritenersi decaduta per quanto riguarda
la variante Portici Blu
-
la relazione
tecnica del giugno 2013 allegata alla sopracitata delibera è stata adottata
nella presente delibera e quindi le osservazioni riguardano anche questo
documento
- - con avviso del
Dirigente del Settore urbanistico del Comune di Pinerolo del 08/08/2014 viene
comunicato che gli elaborati approvati con la deliberazione consiliare n. 33
del 29 luglio 2014 sono pubblicati sul sito istituzionale della città di
Pinerolo per quindici giorni fino al 02 settembre
-
nel medesimo
avviso è fissato un periodo di quindici giorni (dal 03 al 17 settembre) affinché chiunque possa presentare
osservazioni alla variante urbanistica deliberata dal Consiglio comunale
- - la deliberazione
in oggetto riguarda Il "Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni" che
dovrebbe essere allegato al bilancio di previsione 2014 (tuttora non ancora
pubblicato nell’Albo Pretorio) ed ha l'obiettivo di garantire il riordino, la
gestione e valorizzazione del patrimonio del Comune. Esso individua i beni
immobili non strumentali all'esercizio delle funzioni istituzionali del Comune,
e pertanto suscettibili di essere valorizzati o alienati, tra questi l’area di
terreno cosiddetta dei «Portici » via Buniva angolo via Chiappero, che è
oggetto delle presenti osservazioni alla variante urbanistica relativa
Tutto ciò premesso si
osserva:
1 – Condiderazione iniziale
In un’economia di mercato gli
edifici vengono costruiti per essere venduti!
Nel caso in esame, l’intervento
previsto nell’area dei “Portici Blu”, è necessario riflettere sulla possibilità
di dare compimento a questa asserzione preliminare
(quasi banale). Risulta infatti difficile analizzare la coerenza e le conseguenze economiche dell’intervento
edilizio proposto dall’Amministrazione pinerolese, a causa di contraddizioni che
paiono palesi e che vogliamo evidenziare.
Anzitutto, ignorando
totalmente i più elementari fondamenti della pianificazione urbanistica, la
delibera sui “portici Blu” non fa certo riferimento a una “domanda abitativa da
soddisfare” ma definisce -a priori- una ulteriore “offerta edilizia”
rappresentata dai molti nuovi vani previsti. Nella realtà, a Pinerolo come
altrove, non esiste affatto una richiesta di ulteriori costruzioni, stante la
sovrapproduzione edilizia degli anni passati e il grande numero di alloggi
vuoti posti in vendita o in affitto, spesso vanamente, dai proprietari. Non
solo: a ulteriore conferma di quanto detto, numerose sono concessioni edilizie
già approvate ma non ritirate dai proponenti. Soltanto un segmento della
domanda di abitazione non trova soddisfazione, un segmento di mercato che la
crisi che attraversiamo rende piuttosto consistente e in continua crescita: la
richiesta di edilizia economico-popolare, abitazioni di costo contenuto o con
affitti calmierati, categoria di abitazioni che tuttavia non sembra rientrare
nelle intenzioni dell’Amministrazione a riguardo dell’area in questione.
Anche il procedimento seguito
per arrivare a quantificare il presunto valore dell’area dei cosiddetti
“Portici Blu” è del tutto inverso a quanto avviene nell’ordinaria gestione del
territorio. Nel nostro caso, per dedurre
quanto sia possibile edificare non si parte da una tabella del PRGC (che
ovviamente, in questo caso, neppure esiste) ma, capovolgendo il procedimento,
si fissano “a priori” le caratteristiche degli edifici dai quali “poi”
scaturirà la tabella. Il motivo di questo strano modo di operare è del tutto
evidente: si vuole arrivare a una cifra notevole da porre in Bilancio e, in conseguenza
di quella, sono ipotizzate le caratteristiche dei “nuovi grattacieli”. Scriviamo
“grattacieli” -sia pure commisurati “al metro pinerolese”- perché solo con
edifici di elevata altezza si può raggiungere la prefissata rendita fondiaria.
Un “modus operandi” capace di suscitare l’invidia di qualsiasi immobiliarista!
…
La scelta (per altro
obbligata dall’elevato costo di ciascun vano) di destinare una consistente
parte degli edifici a uffici e servizi sembra poi andare in direzione contraria
a quella consolidatasi negli ultimi anni: l’attuale tendenza, assai evidente in
Pinerolo, è infatti quella di trasferire servizi e uffici in periferia, laddove
minori sono i costi di gestione e più facile risulta anche trovare-offrire parcheggio
agli utenti-clienti.
Da quanto sopra esposto,
appare improbabile il coinvolgimento di uno o più operatori capaci di impegnare
nell’impresa le risorse economiche necessarie. La crisi di liquidità di cui soffre
il mercato (almeno per quel che riguarda il denaro “pulito”) è tale da
scoraggiare qualsiasi imprenditore capace di valutare il rapporto
costi-benefici: benefici incerti, costi sicuramente assai elevati e aleatori, almeno
in parte, anche in virtù delle diverse problematicità che l’area presenta.
Allora perché affrontare gli oneri di una variante ( oneri rilevanti a carico
della comunità anche a causa dell’affidamento del progetto ad un professionista
esterno) se questa difficilmente potrà trovare attuazione?
Perchè compromettere per
sempre il carattere di bene comune di una piazza (rendendola edificabile) pur
sapendo che il progetto ipotizzato difficilmente verrà attuato?
Infine, ci preme una
considerazione di carattere “macroeconomico”. Le cosiddette “politiche della
casa” prevalenti (da sempre) in Italia, hanno prodotto in verità effetti
deleteri. Esaurito il loro ruolo storico nella fase di ricostruzione del
dopo-guerra e nella loro funzione anticiclica durante il “miracolo economico”,
hanno finito con l’ingenerare processi di sovrapproduzione del patrimonio
edilizio. Si è costruito tanto, troppo rispetto ai bisogni reali. Bisogni che
spesso sono stati quantificati neppure correttamente: si vedano, ad esempio, le
previsioni del tutto errate del Piano Regolatore della Città di Pinerolo. Rendita
fondiaria, tassi di profitti altissimi per i costruttori e rimunerazione di un
capitale finanziario che difficilmente trovava altre forme d’impiego, per molti
anni l’hanno fatta da padroni senza che le Istituzioni riuscissero a frenare “la
colata di cemento” che si è conseguentemente abbattuta sul nostro Paese. Ma le
istituzioni hanno mai voluto frenare quella colata di cemento, causa di tanti
dissesti idrogeologici e della devastazione di tanta parte del territorio
italiano? La domanda è evidentemente retorica.
Gli effetti di quella
politica sono stati anche altri. Alla devastazione del territorio si è aggiunto
un massiccio trasferimento di risorse: dal reddito “da lavoro” e dal “risparmio”
delle famiglie verso la rendita speculativa. Spinti all’acquisto della casa,
all’investimento nel “mattone”, in molti –e soprattutto i proprietari delle
abitazioni di minor pregio- oggi si ritrovano con un bene-casa il cui valore è
assai inferiore di quanto era stato pagato (o che continua a essere pagato
tramite i ratei dei mutui). Un deprezzamento del patrimonio edilizio che, lo
ripetiamo, riguarda soprattutto quella
parte di cui sono proprietari i ceti popolari e “medi”, i più colpiti dalla
crisi in atto.
Promuovere nuove costruzioni,
tutt’altro che necessarie in un mercato stagnante e con una offerta nettamente
prevalente sulla domanda, a nostro parere significa perpetuare una politica
irresponsabile e che, proprio alla luce di quanto esposto, appare cinica e affatto
rispondente ai bisogni delle fasce più deboli della comunità, coloro che -più
degli altri- avrebbero invece necessità di una politica accorta e lungimirante.
2
– errata interpretazione legislativa.
- La variante relativa i «Portici blu» si basa sul
presupposto della applicabilità alla zona A5.1 «Portici nuovi» del Piano
regolatore di Pinerolo della normativa della legge regionale 56/1977, articolo
16 bis, così come modificata dalla L.r. 3/2013. Come è noto le zone di tipo
«A» dei piani regolatori costituiscono la zona territoriale omogenea del «centro storico» (art. 2 del decreto
interministeriale. 1444/168) cioè quella
parte del territorio comunale interessate da edifici e tessuto edilizio di
interesse storico, architettonico o monumentale.
- La normativa dell’art 16 bis escludeva l’applicabilità
della procedura ai VAS (Valutazione Ambientale Strategica) per le varianti
derivanti dal piano di alienazione e valorizzazione nei casi di «limitate
dimensioni» della variante stessa. Non è
questo il caso in quanto la variante relativa prevede la costruzione di due
edifici alti rispettivamente di 37,50 mt (10 piani+2 (pt e ammezzato) f.t) e
26, 50 (6 piani+2 (pt e ammezzato) f.t.)
di grande impatto paesaggistico e ambientale (come scritto, al paragrafo 2,
nella “Verifica di assoggettabilità alla VAS dell’area Portici blu”. L’arch. Guido Geuna definisce la variante
“capace di lasciare un segno forte sul paesaggio cittadino.
Recentemente
la Corte Costituzionale con la sentenza
n. 197 dell’11 luglio 2014,
ha cassato le disposizioni regionali del Piemonte (artt.
33-34 della legge regionale n. 3/2013) che prevedevano una generale esclusione
dagli obblighi di sottoposizione alla procedura di valutazione ambientale
strategica (V.A.S.) delle varianti agli strumenti urbanistici (P.R.G.) quando
minime e relative ad aree di piccole dimensioni. Questi articoli sono proprio
quelli che modificano l’art.16bis della L.R. 56/77 a cui si era fatto
riferimento per evitare il procedimento VAS.
- L’area dei «Portici blu» è utilizzata da alcuni
lustri, in varie ore del giorno a fini sociali ( punto di incontro di giovani)
ed è stata destinata con delibera del Comune ad area mercatale (mercato dei
prodotti biologici) ed ospita manifestazioni di animazione culturali del
quartiere.
- Non concordiamo, e a nostro parere non è corretto
dal punto di vista normativo, quanto
dichiarato nella relazione quando si
afferma che la zonizzazione e le tutela previste per gli interventi indicati
dall’art. 24 della L.R. 56/1977 « si
limitano ad alcuni edifici e/o
particolari scorci ed ambienti; l’area oggetto di variante urbanistica, non
essendo compresa tra queste, non risulta soggetta ad alcun vincolo e quindi la
sua trasformazione non incide in alcun modo sulle tutele esercitate dal citato
articolo 24». Infatti il PRG approvato nel 1998 ha incluso nell’area A5.1(soggetta all’art.
24 della L.R. 56/1977 vedi NTA-PRG) l’area cosiddetta del «grattacielo», con annessa «piazzetta», priva di indici
edificatori e circondata dai «Portici
blu» disegnati dal prof, Delio Fois. Tutto ciò è indice di una volontà di salvaguardia
del luogo, luogo che pertanto gode delle tutele generali del «centro storico».
- Neppure condivisibile è l’argomento contenuto
nella Relazione secondo cui « il mancato utilizzo
dell’area potrebbe, comunque, indurre la trasformazione di altre aree di
elevato pregio agricolo od ambientale». Il PRG di Pinerolo dispone in realtà ancora di
molte altre aree disponibili per interventi edilizi di carattere residenziale e
commerciale. A queste, si aggiungerebbe l’area dei Portici Blu trasformata in
area edificabile non prevista nel PRGC.
Pertanto,
qualora si volesse procedere alla modifica della destinazione d’uso della
zona questa dovrà essere effettuata con
le procedure dei piani esecutivi e la variante dovrà essere in ogni caso sottoposta alle procedure relative alla
VAS.
3 - carenza di
documentazione
La documentazione pubblicata sul sito istituzionale
del Comune è carente per quanto riguarda:
- manca agli atti la perizia estimativa del valore
dell’area, comprensiva della dichiarazione dell’esistenza di eventuali servitù
fondiarie. E’ noto che l’area è stata oggetto di un contenzioso tra
l’Amministrazione comunale, l’impresa costruttrice e a proprietà del
«grattacielo» conclusasi con un atto transattivo che ha trasferito la proprietà
al Comune. Nel sottosuolo dell’area, stando a quanto dichiarano i residenti
sono presenti strutture (vasche) di servizio per il «grattacielo»
- manca agli
atti la/e delibera/e di acquisizione dell’area «Portici blu» da parte del
Comune con il relativo progetto di
sistemazione dell’area e di realizzazione dei Portici
- manca lo studio di conformità alla normativa
antincendio degli edifici di possibile edificazione. ed in particolare per ciò
che riguarda gli accessi delle autoscale dei VVF dell’intera area A5.1 (grattacielo in particolare) e
l’allacciamento alla rete idrica dell’impianto antincendio.
Riteniamo che la conoscenza di questa
documentazione sia indispensabile per una valutazione della variante.
4 - osservazioni
La relazione illustrativa afferma che «la variante urbanistica (Portici blu) ha lo
scopo di valorizzare l’area, dotandola di una capacità edificatoria a
destinazione residenziale ed altre destinazioni compatibili con la residenza, e di attuare una riqualificazione
urbanistica ed edilizia di un terreno che costituisce un “vuoto urbano”
generato da un intervento “incompiuto” poiché l’ampliamento richiesto ed
autorizzato del “grattacielo” non è mai stato realizzato».
In realtà il mancato complemento del
grattacielo secondo il progetto dell’arch. Casassa, fu dovuto all’opposizione
popolare e politica al progetto fin dagli anni 50 del 1900. Dalle cronache
dell’epoca si appende che ci fu addirittura una raccolta di firme per
contrastare l’opera. Ne sorse un contenzioso concluso con la revoca della
licenza edilizia, l’acquisizione dell’area al patrimonio del Comune e la realizzazione -a metà degli anni ‘80- di un minimo arredo urbano e dei cosiddetti
«Portici blu».
Con questa configurazione l’area è stata utilizzata
come spazio pubblico dagli abitanti/frequentatori della zona ed è sede, da
circa 15 anni, del mercatino biologico che si tiene il primo ed il terzo sabato
di ogni mese.
Come abbiamo già detto, secondo la relazione tale
area oggi sarebbe un «vuoto urbano», da colmare con altre edificazioni per il
completamento del costruito.
Ci permettiamo di non condividere questa
considerazione. Infatti, «vuoti urbani»
sono le piazze, i parchi, le strade, gli interstizi non edificati o qualunque
altro spazio aperto indipendentemente dalla loro scala. Ciò che li identifica è la ricchezza di
valori che possiedono, in modo più o meno marcato: valori simbolici, di
attività o funzioni. Il cosiddetto “vuoto” deve allora essere pensato,
percepito e rispettato come uno spazio pubblico multifunzionale: luogo di vita, nel
quale ciascun individuo ha la possibilità di trascorrere il proprio tempo
“personale”; spazio aggregativo che stimoli la crescita della vita sociale
collettiva. Una città intelligente (smart) non ha orrore dei vuoti, ma li
«valorizza» a livello culturale e sociale; non li utilizza per creare «moneta
urbanistica» che depaupera il patrimonio della collettività, il bene comune.
Inoltre
la relazione illustrativa afferma che la
«variante si configura come una
“ristrutturazione urbanistica” di un’area di “recupero urbano” all’interno della zona normativa A5.1, mediante un
intervento edilizio di completamento del tessuto costruito: l’area in oggetto è
stata perimetrata come sub-area della zona A5.1 ed identificata con la lettera
A (...) trasformandola e dotandola di una
capacità edificatoria adeguata e sufficiente per promuovere e realizzare un
intervento capace di riqualificare la zona». Nella Relazione
sull’assoggettabilità alla VAS, il professionista incaricato, arch. Guido
Geuna, precisa che l’operazione permetterebbe una «buona operatività edilizia».
Tuttavia l’operatività edilizia a cui il
professionista fa riferimento deriva da una capacità edificatoria in realtà non
esistente e non prevista da alcuna normativa in un’area di tipo A.
In altre parole, la variante
in oggetto diventa una modalità per realizzare un nuovo tipo di rendita: la
«rendita parassitaria di procedura».
5.1- Osservazioni puntuali alla relazione
illustrativa
Vista l’importanza degli
argomenti si specificano alcune osservazioni puntuali alla “Relazione
illustrativa - Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari: variante
urbanistica ai sensi dell'art. 16bis della L.R. 05 dicembre 1977 n.56” e i
rispettivi riferimenti normativi:
Osservazione 1
Nella “Relazione illustrativa
al - Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari: variante urbanistica
ai sensi dell'art. 16bis della L.R. 05 dicembre 1977 n.56” viene eseguita una
verifica sugli standard dei servizi come richiesto dalla normativa
urbanistica. Si fa presente che nei vari
calcoli non è stata conteggiata la variante della PMT (ex Beloit) approvata dal
consiglio comunale lo scorso anno.
Per ottemperare alla
legislazione, si richiede che vengano descritte le aree a servizi al fine di
evitare gli artifici (anche questi meramente contabili) volti a far quadrare il
bilancio degli standard, attraverso il computo di aree del tutto virtuali o
inutilizzabili.
Osservazione 2
Dalla relazione illustrativa
si apprende che “la variante urbanistica
(Portici blu) ha lo scopo di valorizzare l’area, dotandola di una capacità
edificatoria a destinazione residenziale ed altre destinazioni compatibili con
la residenza, e di attuare una riqualificazione urbanistica ed edilizia di un terreno
che costituisce un “vuoto urbano” generato da un intervento incompiuto poiché
l’ampliamento richiesto ed autorizzato del “grattacielo” non è mai stato
realizzato”.
Riteniamo non corretto
richiamare la vicenda del mancato ampliamento del grattacielo come “un
incompiuto”. Come tutte le città Pinerolo ha una sua storia di urbanizzazione
in particolare questo luogo è rimasto per anni un luogo degradato, ma nella
metà degli anni 80 l’amministrazione comunale lo ha valorizzato come luogo
acquisendolo nel patrimonio e trasformandolo in piazza completa di aiuole ed
arredo urbano con porticato coperto in
continuazione dei Portici presenti.
La licenza edilizia del 24
novembre 53 che autorizzava
l’ampliamento del “grattacielo” è sicuramente venuta a cadere sotto tutti gli
aspetti (procedurale, economico, urbanistico, paesaggistico) con la costruzione
della piazzetta e della struttura denominata
“Portici blu”.
Osservazione 3
Nella relazione viene
scritto: “L’area pur essendo di proprietà
pubblica, non è vincolata con destinazione a spazio pubblico dal vigente PRGC;
è utilizzata come “piazzetta” con una frequentazione non significativa da parte
della cittadinanza, è “arredata” da aiuole sopraelevate e pavimentata con
massetti in calcestruzzo autobloccanti e contornata sui due lati lungo via dal
porticato già descritto.”
Probabilmente il PRGC non ha
assegnato all’area la destinazione d’uso quale Piazza ma il porticato e le
aiuole sono presenti da un trentennio e compaiono nelle tavole grafiche del PRGC.
L’amministrazione pubblica che le ha realizzate ha certamente voluto destinare
quell’area a piazza (spazio libero, limitato in tutto o in parte da
costruzioni, all’incrocio di più strade o lungo il tracciato di una via
importante) o piazzetta (piccola piazza).
Affermare che la piazza in questione ha una frequentazione poco
significativa non corrisponde a verità: non sono infatti presenti dati sulla frequentazione della
piazza che possano portare a tale conclusione.
Gli scriventi possono tranquillamente affermare il contrario senza
timore di essere smentiti. Ad esempio, a
cadenza quindicinale, sotto ai Portici Blu si tiene un mercatino di prodotti
biologici. Si fa presente inoltre che
anche piazzetta Verdi non ha una destinazione precisa nel piano regolatore (almeno
sulle mappe cartografiche del PRGC) ma non crediamo che per questo “dettaglio”
e/o “dimenticanza” cartografica piazzetta Verdi sia considerata non vincolata a
spazio pubblico.
Osservazione n.4
Nella relazione illustrativa si spiega che “La variante si propone, pertanto, di
individuare un’area di recupero urbano
all’interno dell’area contrassegnata con
la sigla A5.1 esistente, trasformandola e dotandola di una capacità edificatoria
adeguata e sufficiente per promuovere e realizzare un intervento capace di
riqualificare la zona”.
Nella stessa relazione si
scrive poi che “la variante si configura come di “ristrutturazione urbanistica” di
un’area di “recupero urbano” all’interno della zona normativa A5.1, mediante un
intervento edilizio di completamento del tessuto costruito: l’area in oggetto è
stata perimetrata come sub-area della zona A5.1 ed identificata con la lettera
“a”. ”
Anzitutto si fa presente che l’intervento
in esame opera una “trasformazione” piuttosto marcata. Con la variante proposta
dall’Amministrazione, e nel caso in cui questa venga approvata nonostante le osservazioni
contrarie, si concede capacità edificatoria ad un’area che secondo il PRGC e la
legislazione regionale - L.R. 56/77- non possiede assolutamente capacità
edificatoria. In questo modo si densifica
in modo abnorme il tessuto urbanistico del centro della città aggravandone le
condizioni di traffico e vivibilità, aggravando l’impatto di quell’edificio –
il cosiddetto “grattacielo”- da molti ritenuto l’oggetto “osceno” del tessuto
urbano pinerolese. A nostro parere, una
variante urbanistica che voglia intervenire su una parte così critica della
città può essere solo, dal punto di vista normativo, di tipo “strutturale”.
.La sub-area “a”, pensata per realizzare “la “valorizzazione
dei Portici blu”, rimane subordinata e
interna alla zona A 5.1; zona A5.1 che nelle norme di attuazione del PRG
(art.36 comma 2 e art.37 punto C - NTA - Piano regolatore generale variante di
adeguamento al PAI – luglio 2012) e in una tavola da disegno allegata
viene individuata come “Centro storico commerciale - Portici Nuovi” da intendersi come ambito prescritto dal PRGC
ai sensi dell'art. 24 della LR. n. 56/77 (vedasi tavola PRGC).
Ai sensi della Legge Regionale 56/77 (modificata dalla
legge 3/2013), art. 13 c.5, la
“ristrutturazione urbanistica” non è
ammessa nelle zone di tipo A (anche
classificate secondo 1444/68 vedasi art 27 comma 5 LR 3/2013 – 13 comma 5 LR
56/77) come lo è la zona dei “Portici blu”
che una tavola del PRGC individua
come zona “centro storico commerciale” da intendersi come «ambito
prescritto dal PRGC ai sensi dell'art. 24 della LR. n. 56/77».
Si fa notare inoltre che invocare il “recupero
urbano” per questa area non è corretto in
quanto l’area non è affatto degradata.
Infatti, per eseguire un recupero l’area dovrebbe essere considerata degradata
e, come richiesto dalla legislazione, dovrebbe pertanto essere redatta una
analisi (relazione) dello stato di consistenza e di degrado degli immobili e
delle opere di urbanizzazione (vedasi tra l’altro art. 41bis-LR 3/13 art 54);
relazione che non risulta agli atti.
Realizzare un completamento
del tessuto urbano significa realizzare “nuove
opere su porzioni di territorio già parzialmente edificate” (art.13 comma 3
lettera f L.R. 3/13 art.27), completare
quindi aree già edificate (ad. es. completare un edificio esistente) ma non
aree inedificate come è di fatto la piazza dei “Portici blu”. Riteniamo quindi
che anche il completamento di questa area non è realizzabile e compatibile con
la legislazione vigente.
Si tenga poi presente che la
normativa regionale per gli interventi ammessi nelle zone A richiede (art. 13
comma 5 L.R.
3/13 art 27) la conformità degli stessi all’art. 24 L.R. 3/13 art.41 (cit.
“sono ammessi gli interventi di cui alle lettere a),b),c),d),f) del 3° comma,
con le precisazioni contenute nel successivo articolo 24”). Ricadendo l’area “piazzetta” Portici Blu
all’interno dell’art. 24 della LR 56/77 non è possibile sulla stessa area
alcuna edificazione e certamente non l’edificazione prevista dalla scheda di
variante al P.R.G.C. per la zona Sub area “a”. (vedasi commi 3-4 art. 24 – L.R. 3/13 art.41).
Ci preme sottolineare che la Variante in oggetto, se approvata,
rischia di costituire un “precedente normativo-procedurale” pericoloso in
quanto potrebbe costituire “riferimento" per future analoghe iniziative proposte
da soggetti privati.
La “Variante” svela quindi
apertamente l’inganno lessicale che si attua, giacchè il termine
“valorizzazione” non significa affatto rendere più apprezzabile il “bene
comune” alla cui tutela gli amministratori sono chiamati. “Valorizzazione” (che
qui significa “Vendita”!) è un termine che viene utilizzato nella sua accezione
meramente economica-speculativa e corrisponde –banalmente!- all’incremento di
valore conseguente al riconoscimento di diritti edificatori ad aree pubbliche
che ne erano prive: la «rendita parassitaria di procedura» di cui parlavamo
prima.
Osservazione 5
Nella relazione viene
scritto: “fissa la dotazione dei parcheggi
pertinenziali nelle misure minime di legge.” Richiediamo che, sin dal
progetto di pre-fattibilità o preliminare, venga valutata la possibilità di
adempiere a questa prescrizione sulla quale l’amministrazione non può, non deve,
fare sconti (almeno per quanto riguarda i parcheggi privati). La carenza di
parcheggi nella zona, carenza ormai cronica, di certo sarebbe aggravata dalla costruzione
stessa per la mancanza di parcheggi privati all’interno del nuovo, ipotizzato,
edificio.
Osservazione 6
Nella relazione illustrativa
viene scritto: «le distanze tra edifici
ammettendo la possibilità di edificare in aderenza anche in riferimento
all’art. n.7 delle norme di attuazione delle N.T.A..”»
Per l’eventuale edificio previsto in variante, essendo
in Area di tipo A, la NTA del P.R.G.C. vigente non ammette la costruzione in
aderenza. Infatti al punto 8 l’art. 7
afferma: “È ammessa, nelle zone di tipo
B, C, D, NF, E ed EM (sempre salvo diversa prescrizione delle tabelle di area)
la costruzione in aderenza al confine di proprietà, se preesiste una
costruzione a confine senza finestre o con sole luci purché rientri in uno dei
seguenti casi: 1) il nuovo edificio non superi l’altezza massima di m. 6,00 dal
piano di campagna confinante 2) il nuovo edificio rientri nei limiti della
sagoma dell'edificio esistente a confine 3) il nuovo edificio sia in continuità
del fabbricato con fronte cieco in corrispondenza di un filo di fabbricazione
su strada consolidato o prescritto 4) vi sia presentazione di progetto unitario
per i fabbricati da realizzare in aderenza con vincolo a soluzioni progettuali
che valorizzino l'unitarietà con l'edificio preesistente (allineamento piani,
ritmo aperture, etc.).”
Le questioni relative alle
distanze dai confini e tra fabbricati continuano a dare vita in vari ambiti ad
un notevole contenzioso giurisdizionale. Facile prevedere che le discutibili
prescrizioni contenute nella Scheda di Variante per la nuova zona “A” saranno
oggetto di possibili ricorsi da parte
dei proprietari/inquilini del “grattacielo” e del palazzo “Juvenal”, a cui
viene sicuramente modificato il paesaggio e la visuale cittadina.
5.2 Osservazioni puntuali alla verifica di
assoggettabilità alla VAS
Osservazione n.1
Nei riferimenti normativi del par. 1 deve
essere inserita la sentenza della Corte Costituzionale n. 197 dell’11 luglio 2014 la quale ha cassato le disposizioni
regionali del Piemonte (artt. 33-34 della legge regionale n. 3/2013) che
prevedevano una generale esclusione dagli obblighi di sottoposizione alla
procedura di valutazione ambientale strategica (V.A.S.) delle varianti agli
strumenti urbanistici (P.R.G.) quando minime e relative ad aree di piccole
dimensioni. Così come è costituzionalmente
illegittima l’esclusione del Ministero per i Beni e Attività Culturali dai
processi di verifica e conformazione delle suddette varianti “minime” ai sovra-ordinati
strumenti di pianificazione paesaggistica e territoriale.
Osservazione n.2
Nel par. 2.2 “descrizione e simulazione
dell’intervento edilizio” manca completamente la dimensione urbanistica della
valutazione, non emergono effetti e impatti urbanistici.
Mancano dati quantitativi e qualitativi importanti:
1.
mancano
gli abitanti insediati, le destinazioni d’uso, con particolare
attenzione a quella commerciale e a quelle che solitamente creano impatti locali
(visitatori, utenti, auto)
2.
mancano
valutazioni e stime sullo stato attuale in riferimento alla dotazione di servizi (parcheggi in particolare) e sulle
esigenze aggiuntive (nelle schede urbanistiche di variante si deve prevedere la
monetizzazione, stante l’impossibilità di adempiere localmente alla richiesta
aggiuntiva di parcheggi).
La simulazione (rendering) dell’intervento lascia molto a
desiderare e appare oggettivamente “poco realistica”. Infatti, vengono inseriti
nel paesaggio -come “funghi” in un prato- solo i fabbricati che interessano al progettista a sostegno
della tesi di riempimento del “vuoto urbano”. Le simulazioni dell’intervento
edilizio sono proposte a volte “a volo d’uccello”, altre volte sono “viste ” dal
piano stradale, a seconda della convenienza. La documentazione non consente pertanto
di verificare oggettivamente neppure quale sia la riduzione di visuale dovuta
alla costruzione del nuovo palazzo.
Osservazione n.3
Sono irrilevanti (cap. 11) le informazioni
circa “la fase di cantiere”. Non
viene previsto un crono-programma,
neppure indicativo, che definisca le problematiche di cantiere per
tipologia, per successione e per durata dei lavori. Dovrebbero essere indicate
sommariamente le attività e le iniziative da porre in atto localmente per ridurre
o rimediare agli scompensi: il cantiere, verosimilmente, potrebbe durare anche
diversi anni, con la necessità di occupazione di strade e spazi pubblici e
conseguente riduzione di sedi viabili, delle quantità di parcheggi disponibili
in un’area fortemente antropizzata e con notevole caratteristica commerciale.
Il disagio arrecato agli abitanti ed agli esercizi commerciali derivanti dal
cantiere non viene assolutamente valutato.
Osservazione
n.4
Non vengono trattati i problemi indotti
dagli aspetti strutturali del
nuovo edificio (requisiti antisismici, vicinanza/aderenza al grattacielo,
estensione delle fondazioni di base).
Sembra siano state accantonate, con eccessiva
leggerezza, le problematiche relative al comportamento di edifici di notevole
altezza in un tessuto urbano posto in zona sismica. Non è sufficiente seguire la normativa relativa alle
distanze per escludere conseguenze in caso di sisma. In particolare, siamo qui
in presenza di un edificio (il cosiddetto “grattacielo”) realizzato senza
adottare criteri antisismici e coinvolto, almeno a livello di fondazione, dalle
costruzioni in progetto. E’ probabile che si crei un’interazione tra queste ed
è possibile, di conseguenza, che il grattacielo pre-esistente muti la sua
“risposta sismica”. Pertanto, sarebbe necessario
effettuare verifiche secondo i cosiddetti “modelli dinamici”, anche se la
complessità della situazione prodotta dall’inserimento delle nuove costruzioni
rende alquanto aleatorio il risultato giacchè le nuove fondazioni sarebbero
contigue a quelle già esistenti e di cui -al momento- non si conoscono neppure
le caratteristiche e le condizioni reali.
Osservazione
n.5
Nella relazione non è
previsto uno studio di conformità alla normativa antincendio degli edifici
esistenti e a quelli di possibile edificazione. In particolare, per quanto riguarda gli accessi delle autoscale
dei VVF all’edificio del “grattacielo” e l’allacciamento alla rete idrica
dell’impianto antincendio.
Gli
attuali “Portici blu”, in prossimità del passo carraio, hanno un varco espressamente
richiesto a suo tempo dai VVF proprio per permettere l’acceso delle autoscale
ed intervenire -in caso di incendio- nel lato interno del grattacielo. Pertanto,
nel caso della nuova costruzione l’accessibilità alla facciata retrostante del
grattacielo esistente deve essere prevista e garantita, altrimenti verrebbe
meno un fondamentale requisito per la sicurezza dell’intero complesso e dei
suoi abitanti.
Osservazione
n.6
La relazione (cap.2 e 5) parla ripetutamente
dello stato attuale usando termini quali “reliquato urbano”, lato “incompiuto”,
parzialmente vuoto… con una accezione negativa; anche la descrizione dell’uso
attuale tende a derubricare i comportamenti ad attività residuali. Sarebbe
invece auspicabile una valutazione più obiettiva sulla qualità e sulle
potenzialità dello spazio pubblico, proprio a partire dalle sue condizioni
attuali. Consigliamo una visita dei progettisti “sul luogo” per verificare come
la piazza sia frequentata in tutte le ore del giorno e che non è assolutamente “vuota”
ma sia invece luogo di attività, luogo di sosta, di “respiro urbano”, “di
chiacchiere e di relazioni”.
Nella relazione a sostegno del
provvedimento non esistono
considerazioni-valutazioni sugli eventuali impatti negativi indotti dal
riempimento del cosiddetto “vuoto urbano”: riduzione luce, irraggiamento
solare, visuali aperte, ecc.. Così come non vengono considerate le interferenze
che l’accesso automobilistico al palazzo (parcheggi interrati) può creare sulla
mobilità pedonale di contorno (sotto i portici).
Contestiamo le seguenti affermazioni contenute nella relazione:
1. l’affermazione (ai cap. 3, 5, 6,…) che
questa densificazione permette di
salvaguardare suoli agricoli
in quanto raccoglie una domanda di residenze che altrimenti sarebbe soddisfatta
su suoli agricoli esterni; la
salvaguardia di suoli agricoli sarebbe molto meglio tutelata riducendo le aree
di edificazione previste dal P.R.G.C, un piano
regolatore largamente sovradimensionato rispetto alle reali esigenze
residenziali della città di Pinerolo;
2. l’affermazione che la variante (il nuovo
edificio) “non modifica il sistema della viabilità” (cap. 3); in un’area già congestionata, un nuovo
edificio di 11 piani adibito a residenze ed uffici e senza possibilità di
creare parcheggi pubblici, non può che peggiorare
ulteriormente la viabilità locale;
3.
l’affermazione
che la variante
persegue un controllato ed equilibrato sviluppo del territorio e dei tessuti
urbani, perché propone l’utilizzo di un “reliquato” che solo motivazioni
diverse da considerazioni di ordine edilizio ed urbanistico hanno fatto si che
sia ad oggi ancora oggi inutilizzato. Il suo corretto utilizzo potrebbe
incidere significativamente sulla sicurezza e la tutela dell’ambiente fisico e
sull’identità culturale dei luoghi. Affermare
che riempire “i vuoti” significa perseguire un “controllato ed equilibrato
sviluppo del territorio” ci pare affermazione del tutto arbitraria e, dal punto
di vista culturale, davvero scandalosa.
Ci chiediamo: in
quale modo la realizzazione dell’edificio ipotizzato sulla piazzetta “Portici
Blu” riequilibra il territorio o l’area del centro storico pinerolese?
L’edificio ipotizzato nella Variante ci pare piuttosto togliere spazio,
vivibilità e sicurezza ad un contesto che già oggi presenta situazioni di
criticità.
4.
l’affermazione
che la variante
apporta miglioramento generale al livello di qualità della vita perché consente
la realizzazione di un intervento edilizio qualitativamente superiore; il progettista dovrebbe spiegare chi è il
soggetto che avrà aumentato il livello di qualità della vita e sulla base di
quali parametri oggettivi fondare tale affermazione. Non pensiamo che gli abitanti del quartiere
siano i soggetti a cui il progettista faccia riferimento.
5. l’affermazione che la variante non va
sottoposta a VAS (conclusione del cap.
18). Poiché la Relazione di verifica di
assoggettabilità presentata risulta alquanto
povera di prescrizioni (peraltro non facili da definire) e sicuramente carente
nell’approfondimento urbanistico non pensiamo possibile assecondare tale conclusione e, al contrario,
chiediamo sia prevista la procedura VAS anche alla luce della recente sentenza
della Corte Costituzionale n. 197 dell’11 luglio 2014.
6 – conclusioni
Con questa variante, Il PRG
di Pinerolo porta a 54.605 gli abitanti insediabili, mentre gli abitanti
rilevati al censimento 2011 erano 34.854. Il totale delle abitazione è di
20.284 e di queste almeno 4.000 risultano
oggi “non occupate”, o sfitte.
Si tratta dunque di un Piano
Regolatore largamente sovradimensionato rispetto alle esigenze residenziali.
Purtroppo la politica del diritto all’abitare dei cittadini non è stato in
grado di affrontare i problemi dell’abitazione dei ceti meno abbienti colpiti
dalla crisi economica che investe anche il pinerolese. La precarizzazione della vita
lavorativa, l’incertezza di poter disporre di un reddito adeguato, le
difficoltà nell’ottenimento di un mutuo bancario, impediscono a molti giovani sia l’acquisto di una abitazione ma anche, più
semplicemente, di ottenerne una in
affitto. Stiamo assistendo al moltiplicarsi di sfratti, di casi del cosiddetto “disagio abitativo”:
difficoltà o impossibilità di pagare fitti e spese a causa di perdita di lavoro
o riduzione del reddito famigliare. A tutto questo, le amministrazioni -anche
quella di Pinerolo- provano ad intervenire con provvedimenti che tuttavia
rischiano di essere di tipo meramente assistenziale.
La variante dei «Portici blu» non risponde in alcun
modo al problema che si è evidenziato, l’emergenza abitativa, e che riguarda sostanzialmente
il diritto dei cittadini ad avere condizioni di vita dignitose e la conseguente
possibilità di accedere al bene-casa.
La “trasformazione” della
piazzetta dei Portici Blu in edifici residenziali e commerciali contraddice il
diritto ai servizi collettivi sempre affermato come centrale nella politica
amministrativa della città. I cittadini verrebbero infatti (de)privati di uno
di quei beni comuni che costituiscono elementi di qualità della vita associata.
7. richiesta
Lo scorso anno è stata fatta
una raccolta di firme a sostegno della proposta di deliberazione al Consiglio
Comunale, ai sensi dell’articolo 14 dello Statuto della Città di Pinerolo,
avente come oggetto “Stralcio dalla deliberazione di Consiglio comunale di
Pinerolo n. 36 del 2-3 luglio 2013: «Approvazione del piano delle alienazioni e
valorizzazioni immobiliari – triennio 2013/2015 e relativa adozione di variante
urbanistica ai sensi dell'art. 16bis della l.r. 56/77» della parte relativa
alla alienazione della area dei “Portici Blu”, via Chiappero angolo via Buniva
e relativa variante urbanistica della zona A5.1del PRGC”.
La maggioranza del Consiglio
Comunale il giorno 11 dicembre 2013
ha respinto la richiesta dei 601 cittadini firmatari
della proposta di delibera.
Pertanto, visto che la
delibera n. 33 del 29 luglio 2014: «Variante urbanistica ai sensi dell’art.
16bis della l.r. 56/77. Adozione documento di verifica di assoggettabilità alla
VAS» è la conseguenza di quella decisione, chiediamo
di partecipare alla Conferenza dei servizi per poter illustrare le presenti
osservazioni al fine di precisarne il significato.
Il territorio, le città e le risorse naturali che
consentono la vita associata sono beni comuni non negoziabili. Le istituzioni
pubbliche, attraverso le forme della partecipazione attiva della popolazione,
ne sono i custodi e i garanti nel quadro delle specifiche competenze.
Ringraziamo e porgiamo
cordiali saluti.
In rappresentanza di
Osservatorio 0121 Salviamo il
paesaggio difendiamo i territori del Pinerolese
Pinerolo, 15 settembre 2014
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